Acquisto, assegnazione e locazione, anche con patto di futura vendita, di alloggi in regime di edilizia convenzionata.

Le iniziative di edilizia convenzionata sono previste dall’ articolo 17 della legge regionale 19 febbraio 2016, n. 1 e sono disciplinate dal Regolamento di attuazione emanato con Decreto del Presidente della Regione 28 marzo 2017 n. 070/Pres.
Il sistema è operativo dal 26 maggio 2017 (delibera della Giunta regionale n. 857 del 12 maggio 2017).

 Le iniziative

La Regione promuove la realizzazione di alloggi da destinare alla vendita, all’assegnazione o alla locazione (anche con patto di futura vendita) ai cittadini in possesso di determinati requisiti, mediante lo strumento della convenzione, accordo stipulato tra i Comuni e i soggetti attuatori di seguito indicati, che realizzano interventi di costruzione o di recupero di immobili:

• le Aziende territoriali per l’edilizia residenziale (ATER);
• le Aziende pubbliche di servizi alla persona (L.R. 19/2003);
• le cooperative edilizie di abitazione a proprietà divisa iscritte al registro regionale, i cui amministratori devono possedere alcuni requisiti;
• le imprese di costruzione qualificate nella categoria OG 1 (D.P.R. 207/2010);
• gli enti privati costituiti per il perseguimento di finalità civiche e solidaristiche, senza scopo di lucro, che realizzano interventi di edilizia residenziale in attuazione dei rispettivi statuti o atti costitutivi, iscritti all’Anagrafe delle Onlus (D.Lgs. 460/1997) o ad altri analoghi registri.

Le ATER possono inoltre dar corso a iniziative di acquisto di edifici, anche non completati, per la realizzazione di alloggi da destinare alla locazione.

I canoni di locazione e i prezzi di cessione degli alloggi sono stabiliti dalla convenzione; per gli alloggi locati con patto di futura vendita, acquistati dai locatari entro cinque anni dalla stipulazione del contratto di locazione, il prezzo finale dell’alloggio è decurtato di un importo non inferiore al venti per cento dei canoni versati, con le modalità stabilite dalla convenzione.

Gli obblighi e i vincoli derivanti dalla convenzione interessano, oltre al soggetto attuatore, i successori ed aventi causa nella proprietà degli immobili, nonché – per quanto applicabili – i locatari degli stessi, per la durata della convenzione medesima.

 

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 Realizzazione degli alloggi

Il soggetto attuatore presenta al Comune, prima dell’inizio dei lavori o – per l’ATER - dell'acquisto degli immobili, la proposta di avvio dell’iniziativa finalizzata alla realizzazione degli alloggi, ai fini della sua valutazione in rapporto alle necessità abitative del territorio; il Comune, rilevato l’interesse pubblico a dar corso all’iniziativa, stipula la convenzione con il soggetto attuatore in conformità allo schema tipo allegato al regolamento.

I lavori di costruzione e recupero e le procedure di acquisto devono intervenire entro determinati termini, fissati dal regolamento e dalla convenzione. In via transitoria, le imprese di costruzione possono inoltre proporre istanze di convenzionamento per iniziative di costruzione anche a lavori iniziati o ultimati da non più di due anni - anche in deroga ad alcune caratteristiche tipologiche previste dalla convenzione tipo - purché la stipula della convenzione intervenga entro il 31 dicembre 2019.

A conclusione delle iniziative, gli immobili devono possedere i requisiti di agibilità, destinazione d'uso residenziale per la parte abitativa e caratteristiche conformi alle previsioni convenzionali, in particolare non di lusso.

 

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 Individuazione dei destinatari finali

L’offerta degli alloggi alla cittadinanza avviene attraverso lo strumento dell’avviso, da pubblicare - dopo l’acquisizione della proprietà dell’immobile (per gli acquisti da parte di ATER) ovvero dopo la finitura del rustico (per le costruzioni e i recuperi) - all’albo del Comune e reso disponibile presso altre sedi (Sportelli risposta casa, uffici ATER, siti web di Comune, Regione e ATER); fanno eccezione le cooperative edilizie, che dispongono della lista dei soci assegnatari fin dalla stipulazione della convenzione (salvo alcuni meccanismi di sostituzione).

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 Requisiti dei destinatari finali

I requisiti degli aspiranti acquirenti, assegnatari (soci cooperative) e locatari (sia da ATER che – con patto di futura vendita - da altri soggetti) sono previsti dall’articolo 17 del regolamento.

Gli alloggi di edilizia convenzionata sono attribuiti a cittadini italiani, a cittadini di Stati appartenenti all’Unione europea e loro familiari, a cittadini extracomunitari titolari di permesso di soggiorno CE per soggiornanti di lungo periodo e a titolari di permesso di soggiorno di durata non inferiore ad un anno.

Gli acquirenti, assegnatari o locatari degli alloggi devono inoltre possedere i seguenti requisiti:
• essere anagraficamente residenti nel territorio regionale da almeno ventiquattro mesi continuativi e possedere un indicatore ISE determinato anche sulla base delle proprie componenti reddituali (in caso di domanda presentata in forma associata questi requisiti devono essere posseduti da almeno uno dei richiedenti);
• non essere proprietari, nudi proprietari o usufruttuari di altri alloggi ovunque ubicati, con esclusione degli alloggi dichiarati inagibili o sottoposti a esproprio, delle quote ereditarie, della nuda proprietà di alloggi in usufrutto a parenti o affini entro il secondo grado, della proprietà di alloggi con diritto di abitazione o comodato d’uso gratuito in capo a parenti o affini entro il secondo grado, di alloggi assegnati al coniuge o convivente di fatto o parte di una unione civile in sede di separazione personale o divorzio (tale requisito deve essere posseduto, oltre che dai richiedenti, anche da tutti gli altri componenti il loro nucleo familiare);
• non aver beneficiato nei dieci anni precedenti di sovvenzioni, finanziamenti, agevolazioni o contributi per la prima casa in proprietà;
• possedere, con riferimento al nucleo familiare, un indicatore della situazione economica equivalente (ISEE) non superiore a € 40.000,00;
• per i soli soci assegnatari degli alloggi realizzati dalle cooperative edilizie, non essere soci prenotatari o di riserva in più cooperative o per più interventi realizzati dalla stessa cooperativa.

Ove l’aspirante acquirente, assegnatario o locatario dell’alloggio esca dal nucleo familiare di appartenenza, composto da più persone, per costituirne uno nuovo, il requisito del non possesso di altri alloggi è richiesto in capo al solo richiedente (e non anche al resto del suo nucleo familiare) e sull’indicatore ISEE è applicata una riduzione pari al 20%, o del 30% nel caso in cui il soggetto non superi i trentacinque anni di età.

Possono presentare domanda di acquisto, assegnazione o locazione solo persone maggiorenni, in forma singola oppure associata qualora si tratti di:
• coniugi o coppia intenzionata a contrarre matrimonio;
• parti di un’unione civile o coppia intenzionata a costituire un’unione civile;
• conviventi di fatto, o coppia intenzionata a convivere di fatto.

La domanda può essere altresì presentata in contitolarità con un soggetto minorenne, qualora l’iniziativa debba essere attuata in tale forma, a tutela del diritto del minore per espressa disposizione del giudice.

La composizione del nucleo familiare, i requisiti e le eventuali condizioni di debolezza sociale o economica - di seguito indicate - devono sussistere alla data di presentazione della domanda di acquisto o di locazione da parte dell’aspirante acquirente o locatario, mentre per le iniziative realizzate dalle cooperative edilizie si fa riferimento alla data di sottoscrizione della convenzione (fatti salvi alcuni casi di sostituzione dei soci).

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 Soggetti in condizione di debolezza sociale o economica

Le ATER riconoscono priorità, nella graduatoria di attribuzione degli alloggi in locazione, a favore dei soggetti in condizione di debolezza sociale o economica, secondo l’ordine o il punteggio indicati dalla convenzione (che può prevedere ulteriori priorità a favore degli inquilini di edilizia sovvenzionata che hanno perso i requisiti previsti per il mantenimento dell’alloggio).

Analogamente, gli incentivi previsti a favore degli acquirenti e degli assegnatari in tali condizioni sono incrementati di € 2.500,00.

Sono considerati soggetti in condizione di debolezza sociale o economica:
• anziani: persone che hanno compiuto sessantacinque anni;
• giovani: persona singola o coppia, che non hanno compiuto i trentacinque anni di età;
• persone singole con minori: quelle il cui nucleo familiare è composto da un solo soggetto maggiorenne e uno o più figli minori conviventi;
• disabili: i soggetti di cui all’ art. 3 della L. 104/1992;
• persone appartenenti a nuclei familiari monoreddito: persone appartenenti a nuclei composti da più persone il cui indicatore ISE risulta determinato sulla base delle componenti reddituali riferite ad un solo componente il nucleo familiare;
• persone appartenenti a famiglie numerose: persone appartenenti a nuclei con figli conviventi in numero non inferiore a tre;
• persone appartenenti a nuclei familiari in cui almeno un componente ha compiuto sessantacinque anni di età, ovvero è disabile;
• persone destinatarie di provvedimenti esecutivi di sfratto, di provvedimenti di rilascio emessi da autorità pubbliche e da organizzazioni assistenziali, di determinazioni di rilascio dell'abitazione familiare in sede di separazione personale o divorzio.

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 Incentivi alle ATER

Le ATER, in coerenza con le determinazioni assunte dalla Regione con il Programma regionale delle politiche abitative (art. 4 L.R. 1/2016), possono richiedere contributi in conto capitale in misura pari al 50 % della spesa risultante dal quadro economico dell’opera e comunque entro determinati limiti, con possibili maggiorazioni del 10 % per le iniziative ricadenti nei territori dei Comuni interamente montani o all’interno delle zone omogenee A e B0; ulteriori maggiorazioni del 10% sono previste per gli interventi di recupero con raggiungimento di una prestazione energetica pari alla classe B o con miglioramento sismico pari ad almeno due classi di rischio.

Le domande accoglibili sono ammesse a finanziamento con delibera giuntale fino a concorrenza delle risorse assegnate con il Piano annuale (art. 4 L.R. 1/2016) in relazione alle caratteristiche delle iniziative, con priorità per quelle maggiormente coerenti con le determinazioni assunte in sede di Programma regionale delle politiche abitative.

I contributi sono erogati, in relazione alle obbligazioni giuridiche assunte, sulla base di specifica richiesta dell’ATER; quest’ultima dovrà mantenere la destinazione locativa, in regime di edilizia convenzionata, degli alloggi oggetto degli incentivi per l’intera durata della convenzione.

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 Obblighi dei locatari di alloggi ATER

I locatari degli alloggi sono obbligati a
- trasferirvi la dimora abituale e richiedere al Comune la relativa residenza anagrafica entro uno specifico termine
- mantenere residenza e dimora abituale nell’alloggio e non sublocarlo per l’intero periodo del rapporto locativo.

Sono previste alcune deroghe per i soggetti emigrati all’estero per motivi di studio o lavoro, nei casi di separazione tra coniugi o dello scioglimento della convivenza di fatto o dell'unione civile, ovvero a seguito di gravi e comprovati motivi legati alla cura dello stato di salute del locatario o dei componenti il suo nucleo familiare.

L'inosservanza degli obblighi comporta la risoluzione del contratto di locazione.

A determinate condizioni, è previsto il trasferimento del contratto di locazione in caso di morte del locatario e nei casi di divorzio o separazione legale ovvero di scioglimento dell’unione civile o della convivenza di fatto, su richiesta del subentrante entro determinati termini.

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 Incentivi a favore degli acquirenti e degli assegnatari degli alloggi

Per le iniziative coerenti con le determinazioni assunte dalla Regione con il Programma regionale delle politiche abitative (art. 4 L.R. 1/2016), gli aspiranti acquirenti o assegnatari degli alloggi, in possesso dei requisiti sopra indicati ma con un ISEE contenuto entro il limite di € 29.000,00 previsto dall’articolo 38 del regolamento, possono richiedere la concessione di contributi in conto capitale in unica soluzione.

L’importo del contributo è quantificato in misura pari al 30% del prezzo di cessione iniziale dell’alloggio e per un massimo di € 20.000,00 se l’alloggio è stato costruito o € 25.000,00 se l'alloggio è stato recuperato, elevati al 33% e per un massimo di € 22.000,00 e rispettivamente € 27.500,00 per le iniziative ricadenti nei territori dei Comuni interamente montani o all’interno delle zone omogenee A e B0. Ulteriori incrementi del 10% sono previsti per gli interventi di recupero con raggiungimento di una prestazione energetica pari alla classe B o con miglioramento sismico pari ad almeno due classi di rischio. Infine, altre maggiorazioni pari a € 2.500,00 sono previste per i richiedenti in condizioni di debolezza sociale o economica, precedentemente indicate.

Il contributo non può essere concesso per acquisti successivi al primo (non dal soggetto attuatore) o che interessano rapporti giuridici instaurati, a qualunque titolo, tra società, persone giuridiche, amministratori, soci, ovvero tra coniugi, parenti e affini sino al secondo grado (ove rilevanti ai fini della concessione dell’incentivo).

Le domande di contributo devono essere redatte sull’apposito modulo e devono essere inviate alla Regione (esclusivamente a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento) prima della stipulazione del contratto di assegnazione degli alloggi (per le iniziative delle cooperative edilizie) o del contratto di compravendita (per gli altri casi) e sono ammesse a contributo con delibera giuntale fino a concorrenza delle risorse di volta in volta assegnate con il Piano annuale (art. 4 L.R. 1/2016); in caso di risorse insufficienti, le domande eccedenti rimangono in lista di attesa per possibili future assegnazioni.

Il contributo è concesso sulla base del prezzo di cessione iniziale dell’alloggio ed erogato (anche contestualmente) ad avvenuta presentazione dell’atto di assegnazione o del contratto di compravendita, entro i termini stabiliti dal regolamento.

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 Obblighi dei beneficiari (assegnatari o acquirenti)

I beneficiari, assegnatari o acquirenti degli alloggi oggetto di contributo, sono obbligati a 
- trasferirvi la dimora abituale e richiedere al Comune la relativa residenza anagrafica entro uno specifico termine
- mantenere residenza e dimora abituale nell’alloggio, non locarlo né alienarlo per un periodo di cinque anni dalla data della determinazione del contributo.

Sono previste alcune deroghe per i soggetti emigrati all’estero per motivi di studio o lavoro, nei casi di separazione tra coniugi o dello scioglimento della convivenza di fatto o dell'unione civile, ovvero a seguito di gravi e comprovati motivi legati alla cura dello stato di salute del beneficiario o dei componenti il suo nucleo familiare.

L'inosservanza degli obblighi comporta la decadenza dagli incentivi e la restituzione degli importi percepiti, maggiorati degli interessi al tasso legale.

A determinate condizioni, è previsto il trasferimento del contributo in caso di morte del beneficiario e nei casi di divorzio o separazione legale ovvero di scioglimento dell’unione civile o della convivenza di fatto, su richiesta del subentrante entro determinati termini.

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